თუმცა, სწორედ მაღალი საინვესტიციო აქტივობა ქმნის გაზრდილ სამართლებრივ რისკებს. პრაქტიკაში, პრობლემების მნიშვნელოვანი რაოდენობა წარმოიქმნება ხელშეკრულების გაფორმებამდე და თანხის გადარიცხვამდე ქონების და დეველოპერის სრული სამართლებრივი შემოწმების არარსებობის გამო. რატომ უძრავი ქონების ადვოკატი საქართველოში უნდა მონაწილეობდეს გარიგებაში გაფორმებულ ხელშეკრულებაზედა არა მას შემდეგ, რაც პრობლემები წარმოიქმნება.

ეს მასალა ეფუძნება რეალურ იურიდიულ საქმეს, ადვოკატი თამთა ზარნაძე წარმატებით დაიცვა კლიენტების ინტერესები და მიაღწია დაბრუნება $250,000, გადაიხადა ქონება, რომელიც юридически не существовал.

Почему рынок недвижимости Батуми требует особого юридического контроля

Большинство сделок в Батуми связано с:

• новостройками и объектами на стадии строительства;
• инвестиционными договорами;
• поэтапной оплатой;
• обещаниями доходности или гарантированной аренды;
• покупкой «будущей недвижимости».

Без участия юриста по недвижимости в Батуми такие сделки часто заключаются без понимания реального правового положения объекта.

Реальный кейс: $250 000 за объект недвижимости в Батуми без юридических прав

Покупатели планировали приобрести коммерческое помещение площадью около 260 кв.м в строящемся здании в Батуми. Договор был подписан в офисе застройщика, подписи удостоверены, а оплата предусматривалась поэтапно.

На первом этапе была внесена предоплата в размере 50 % стоимости — $250 000. С формальной точки зрения сделка выглядела стандартно и не вызывала подозрений.

Однако спустя некоторое время:

• строительные работы были остановлены;
• сроки выполнения обязательств не соблюдались;
• коммуникация с застройщиком стала затруднённой;
• покупатели не получали подтверждений правового статуса объекта.

Юридическая проверка недвижимости в Баутми: что было выявлено

В рамках правового анализа выяснилось, что:

• продавец не являлся собственником земельного участка;
• у продавца отсутствовали зарегистрированные права на здание;
• объект не мог быть законно продан третьим лицам;
• договор не был зарегистрирован в Публичном реестре Грузии.

С точки зрения грузинского законодательства это означало, что покупатели не приобрели никаких имущественных прав, несмотря на внесённую сумму.

Почему регистрация договора купли продажи недвижимости в Батуми имеет ключевое значение

В Грузии право собственности на недвижимость возникает исключительно с момента государственной регистрации в Публичном реестре.

Даже подписанный и нотариально удостоверенный договор не гарантирует :

• не создаёт права собственности без регистрации;
• не защищает покупателя при споре;
• не имеет юридической силы в отношении третьих лиц;
• не гарантирует возврат средств.

Почему удалось вернуть деньги за недвижимость в Батуми

Юридическая работа была выстроена комплексно и включала:

• квалификацию ситуации как содержащей признаки мошенничества;
• правовое давление с использованием уголовных и гражданских механизмов;
• переговоры, основанные на доказательствах отсутствия прав собственности;
• оценку рисков длительного судебного процесса для продавца.

В результате была выбрана стратегия, направленная не на формальный судебный процесс, а на реальное и быстрое возвращение средств.

Результат: возврат $250 000 без многолетнего суда

Благодаря выстроенной правовой позиции:

• вся сумма в размере $250 000 была возвращена покупателям;
• дело было урегулировано без затяжных судебных разбирательств;
• процесс занял около 6 месяцев.

Пострадавшая иностранка от мошенничества с недвижимостью в Батуми

Иностранная клиентка из Гонконга планировала покупку квартиры в Батуми. В процессе юридической проверки выяснилось, что объект находился под ипотечным обременением, о чём покупателя заранее не проинформировали. Благодаря профессиональной помощи юриста по недвижимости в Грузии Тамты Зарнадзе все возможные риски были своевременно выявлены и разъяснены, что позволило избежать утраты вложенных средств и защитить инвестиции клиентки.

ძირითადი რისკები ბათუმში უძრავი ქონების ყიდვისას

• გამყიდველის მიერ საკუთრების უფლების არქონა;
• არარეგისტრირებული კონტრაქტები;
• საინვესტიციო ხელშეკრულებების არაგამჭვირვალე პირობები;
• обещания доходности без юридических гарантий;
• оплата до правовой проверки.

Почему юрист по недвижимости в Батуми необходим иностранным покупателям

Иностранные граждане часто не знакомы с особенностями грузинского регистрационного и земельного права, что делает их особенно уязвимыми.

Юрист по недвижимости в Батуми выполняет ключевую функцию — предотвращает потерю средств ещё до возникновения спора.

Нужна юридическая проверка недвижимости в Батуми?

Если вы планируете покупку квартиры, апартаментов или коммерческой недвижимости, юридическое сопровождение до подписания договора является обязательным элементом безопасной инвестиции. Звоните адвокату Тамте Зарнадзе, и у вас будет сделка с недвижимостью без финансовых рисков.

Телефон / WhatsApp / Viber: +995 593 163 602
Email: tamta.zarnadze@gmail.com
Website: legaltbilisi.com

FAQ по недвижимости в Батуми:

Нужен ли юрист при покупке недвижимости в Батуми?

Да. Большинство сделок в Батуми связано с новостройками и инвестиционными проектами, что требует обязательной юридической проверки перед оплатой и подписанием договора.

Гарантирует ли нотариус безопасность сделки?

Нет. Нотариус удостоверяет подписи, но не проверяет право собственности, юридический статус объекта и риски для покупателя.

Можно ли вернуть деньги при проблемной сделке?

Да. При правильной юридической стратегии возможно вернуть средства, включая крупные суммы, даже без многолетнего судебного процесса.

Работаете ли вы с иностранными покупателями?

Да. Юридическое сопровождение предоставляется иностранным клиентам с учётом специфики грузинского законодательства.

Сообщение უძრავი ქონების ადვოკატი ბათუმში - როგორ ავიცილოთ თავიდან თაღლითების მსხვერპლი появились сначала на GeoInform.

2023 წლის სექტემბრისთვის ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი:

1. გასული წლის სექტემბერთან შედარებით ტრანზაქციების რაოდენობა 31%-ით შემცირდა.
2. ამ პერიოდში მხოლოდ 1163 ბინა გაიყიდა.
3. ბაზრის მთლიანი მოცულობა 30%-ით შემცირდა და 53 მილიონ დოლარს მიაღწია.
4. შესამჩნევად დაზარალდა ახალი შენობების უძრავი ქონების ბაზარი, რამაც ტრანზაქციების რაოდენობა 32%-ით შეამცირა, ხოლო მეორად ბაზარზე კლება 20%-ით შეადგინა.
5. ახალ კორპუსებში ბინების საშუალო შეწონილი ფასი 7%-ით გაიზარდა და კვადრატულ მეტრზე 940 დოლარს მიაღწია. მეორად ბაზარზეც 13%-ით გაიზარდა ფასები კვადრატულ მეტრზე 751 დოლარი.

ასევე წაიკითხეთ: უძრავი ქონების ადვოკატი ბათუმში - როგორ ავიცილოთ თავიდან თაღლითების მსხვერპლი

ეს სტატისტიკა აშკარად მიუთითებს ბათუმში უძრავი ქონებით ინტერესის შემცირებაზე და განსახილველ პერიოდში ბაზრის მოცულობის შემცირებაზე.

ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი ასევე ასახავს შემდეგ ტენდენციებს:

ბათუმში ემიგრანტების რაოდენობა მცირდება

ზოგადად, უძრავი ქონების ბაზარი ბათუმში რჩება დინამიური და საინტერესო ინვესტორებისთვის, მაგრამ ექვემდებარება რყევებს ეკონომიკური და პოლიტიკური ფაქტორებიდან გამომდინარე. ბათუმში ემიგრანტების რაოდენობამ თავის დონეს მიაღწია და მოსალოდნელია მისი ზრდა. ეს გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ტრანზაქციების მოცულობის ზრდაზე. შეიძლება გარკვეულ დონეზე გაიყინოს, მაგრამ დიდი ალბათობით ბათუმში უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირდება. თავის მხრივ, ემიგრანტების რაოდენობა მცირდება, რადგან ბევრი უპირატესობას ანიჭებს ობიექტებსა და კურორტებს თურქეთში ან არაბეთის გაერთიანებულ საემიროებში.

მიწოდების სტრუქტურა ბათუმში უძრავი ქონების ბაზარზე

ბოლო წლებში ბათუმში უძრავი ქონების ბაზარი უფრო მრავალფეროვანი და ინოვაციური გახდა. ახალ კორპუსებში ტრადიციულ აპარტამენტებთან და აპარტამენტებთან ერთად, პოპულარობას იძენს აპარტ-ოტელები, რომლებიც მფლობელებს შესაძლებლობას აძლევს, გააქირაონ თავიანთი ქონება და მიიღონ სტაბილური შემოსავალი.

უცხოური ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ბათუმში

ბათუმი უცხოელი ინვესტორების ყურადღებას იპყრობს, რაც გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზრის ზრდაზე. გარე ინვესტიციები ხშირად მიმართულია საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობასა და ინფრასტრუქტურის განვითარებაზე, რაც ხელს უწყობს ცხოვრების ხარისხის გაუმჯობესებას და რეგიონის მიმზიდველობას მყიდველებისთვის. მაგრამ არის პრობლემები ბათუმის მოსახლეობის სიმჭიდროვესთან დაკავშირებით.

ასევე წაიკითხეთ: ოფთალმოლოგი ბათუმში და თვალის გამოკვლევა კლინიკა Sagittarius-ში

ასევე, ბათუმში საცხოვრებელი კომპლექსები შენდება ავტოსადგომების გარეშე, ან ავტოსადგომებით არასაკმარისი საპარკინგე ადგილებით. რაც იწვევს ტრაფიკის შემცირებას. მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობა იწვევს ბათუმის მოსახლეობის სიმჭიდროვის ზრდას. ზოგიერთი დეველოპერი უკვე აშენებს მახინჯაურში, გონიოში. ამ დროისთვის ბათუმის მოსახლეობის ოფიციალური სიმჭიდროვე კვადრატულ კილომეტრზე თითქმის 3000 ადამიანია. ეს მაჩვენებელი მიახლოებითი და ძალიან დაუფასებელია, ვინაიდან საქართველოს აქვს დაბალი სტატისტიკური კონტროლი იმ უცხოელებზე, რომლებიც დე ფაქტო ქალაქში მუდმივად ცხოვრობენ.

ტურიზმის გავლენა ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე

ბათუმი პოპულარული ტურისტული ადგილია შავი ზღვის სანაპიროზე და ეს გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე. ბევრი ინვესტორი და მყიდველი უძრავ ქონებას უყურებს, როგორც შემოსავლის პოტენციურ წყაროს ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავებით.

ბათუმში სამშენებლო აქტივობის დონე კლებულობს

წარსულში ბათუმში უძრავ ქონებაზე მზარდმა მოთხოვნამ განაპირობა სამშენებლო აქტივობის ზრდა. თუმცა, 2023 წელს ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირების გათვალისწინებით, მოსალოდნელია სამშენებლო აქტივობის შემცირება.

უძრავი ქონების ბაზრის რეგულირება ბათუმში

საქართველოს სამთავრობო უწყებები აქტიურად მუშაობენ უძრავი ქონების ბაზრის მოწესრიგებაზე, მათ შორის ტრანზაქციების ლეგალიზაციასა და უცხოურ ინვესტიციებზე კონტროლის გაძლიერებაზე. ეს ზომები მიმართულია ბაზრის სტაბილურობისა და გამჭვირვალობის უზრუნველსაყოფად.

Сообщение ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის სტაგნაცია 2023 წლის შემოდგომაზე появились сначала на GeoInform.

Знакомство с застройщиками в Грузии

Летом 2018 в Батуми прошла первая выставка недвижимости , с целью привлечения инвесторов из соседних стран. Выставкой, конечно, это сложно назвать. Было представлено 6-8 стендов местных застройщиков, однако, на самом деле, в Батуми кого не спросишь – все владельцы строительных компаний, просто не каждый хотел показать себя на выставке. И после посещения нескольких офисов застройщиков, стало ясно почему.

В офисах, за частую, не могут дать точную информацию по конкретным техническим вопросам. Например: как будут проводиться коммуникации; какой будет отделка стен (внешняя и внутренняя); будет ли гидрозащита фасада и крыш и стен, и т.д.

Качество новостроек в Грузии в 2020

Это надо видеть. Когда заходите в новостройку первый раз в жизни, то конечно можно решить, что так оно и должно выглядеть. Но, нет, это далеко не так. 

Квартира в новостройке должна быть светлой и без строительного мусора. Желательно с внутренними перегородками и окнами. Конечно мы говорим о готовых,  сданных объектах. 

Для сравнения, посмотрите как выглядят квартиры в новостройках Турции.

Да, конечно есть разные виды готовности объектов недвижимости, но тогда не стоит говорить в рекламных буклетах о сравнении цен на новостройки в соседних странах. Это – небо и земля.

Самое странное, что грузинским застройщикам и в голову не приходит убрать горы строительного мусора в квартирах, хотя бы для хороших фото. Все это можно увидеть на сайтах агентства недвижимости в Грузии, продающих такие квартиры.

В итоге, покупая такую квартиру, вы должны потратить время на то, чтобы очистить квартиру от всего, что оставили строители, попробовать отмыть окна от цемента или краски. Пробить окно или дверь в комнате,  которая расположена внутри квартиры.

Но может вам предложат купить квартиру без стен и входной двери, просто место на этаже. Все это есть на рынке недвижимости в Грузии.  Главное- не купить “кота в мешке” онлайн.  Вы должны видеть, то, что покупаете и внимательно читать договор с застройщиком. 

Цены на недвижимость в Грузии в 2021

Цены на недвижимость в Грузии в 2021. Насколько объективная цена на новостройки и недвижимость в Грузии? Достаточно сравнить всего несколько цифр, чтобы понять, почему они завышены и образовался пузырь.

По данным МФВ мировой ВВП в 2020 упал на 5%. Это связано с закрытием бизнесов в период Пандемии 2020 и остановкой многих рынков.

• Если сравнить кризис 2008, то в 2009 мировой ВВП упал всего на 0,08%.
• По данным Министерства статистики Грузии ВВП в 2020 упал на 5,1%.

Цены на Новую недвижимость в Грузии в 2019 были следующими:

• черный каркас- от 550 $ за метр квадратный
• белый каркас-от1100 $ за метр квадратный

Учитывая, что в крупных городах Грузии строительный бизнес за последние годы приобрел заметные масштабы, главный удар от пандемии 2020 пришелся именно на него. Следующим звеном в этом падении стал рынок недвижимости и туристический бизнес.

Проблемы застройщиков в Грузии в 2020 году

Так как большая часть строительных объектов находится в залоге у банков, не трудно догадаться какие потери и проблемы несут сейчас застройщики каждый день.

Те строительные компании, которые быстро смогут принять факт потерь, первыми снизят цены на недвижимость в 2021 году, чтобы сохранить какую-то часть бизнеса и рассчитаться с процентами по кредитной задолженности.

На сегодняшний день, к началу 2021 года уже есть предложения от застройщиков по 399 $ за метр кв. в готовом к заселению доме.

Пандемия 2020 привела нас к экономической депрессии. Проведя даже поверхностный анализ рынков недвижимости в мире, не сложно увидеть их падение, связанное с закрытием магазинов, офисов, торговых центров и ресторанов, почти полное закрытие туристического бизнеса на ближайшие годы. На этом фоне большая часть игроков строительного рынка уже стала банкротами.

Закрываются агентства недвижимости. Так чем ситуация на мировых рынках недвижимости отличается от Грузии? Ничем. Хуже только то, что большая часть застроек планировалась под сдачу в аренду туристам.

Если владельцы такой  недвижимости еще не поняли, что «как раньше» уже не будет и не готовят себе новый бизнес, диверсифицируя старый. Этот кризис заставит снижать цены, иначе им будет еще труднее принять свои потери в 2021-22 годах. А «Мыльный пузырь» недвижимости опять лопнет, как это было уже много раз в истории, обнажив реальные цены на квадратный метр в Грузии.

Сообщение საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი 2021 წელი появились сначала на GeoInform.